전세나 월세 계약 후에는 반드시 전입신고를 해야 한다는 것은 모두 알고 있을 것이다. ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하면 대항력이 생기므로 혹시 집이 다른 사람에게 매각되는 경우에도 계약기간 동안 계속 살 수 있으며 만약 보증금을 돌려주지 않으면 돌려줄 때까지 거주할 수 있는 권리가 생긴다(주택임대차보호법 제3조①항).
또한 계약서에 확정일자를 받아야 하는데(주택임대차보호법 제3조 2 ②항), 확정일자란 해당 계약서가 언제 작성되었는지 공인된 기관(법원, 동주민센터, 등기사무소 등)에서 확인을 받는 것을 말한다. 계약서만 있으면 언제든지 확정일자를 받을 수 있으며 집이 경매되는 경우에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생긴다.
집이 경매되면 채권•채무관계의 우선순위를 따져 집을 처분한 금액에서 돈을 돌려주는데, 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 우선변제권은 ‘전입신고+거주’로 인한 대항력만으로는 부족하며 확정일자가 추가되어야 한다.
‘전입신고 + 거주 + 확정일자’ 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 그 이후에 발생한 채권보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있다. 만약 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 거주하지 않으면 우선변제권이 생기지 않으므로 주의하자.
가능하면 이사 후 즉시 해당 주민센터를 방문하여 ‘전입신고 + 확정일자’를 받고, 만약 전세보증금대출을 받기 위해 등기소 등에서 먼저 확정일자를 먼저 받았다면 이사 후 즉시 전입신고를 해야 한다. 개인 사정에 따라 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 거주 주택으로 전입신고를 한 경우에는 나중의 전입신고 날짜를 기준으로 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 한다.
모아둔 돈이 부족한 경우, 전세나 반전세(월세+전세) 보증금을 마련하기 위해 시중 금융회사의 대출을 이용하는 경우가 많다. 전세대출상품은 어느 은행이나 그 내용과 구성이 유사하다. 아래의 표는 시중 은행중 한 곳의 주요 전세대출상품을 정리한 것으로 대부분 한국주택금융공사, 대한주택보증, 서울보증보험 등의 보증을 받거나 국민주택기금에서 대출을 받도록 되어 있다.
은행 간 금리차이보다는 같은 은행 내에서의 상품 간 금리차이가 더욱 크므로 주거래 은행을 우선적으로 방문하여 상담하는 것이 효율적이다. 또한 신용등급이나 거래실적 등에 따라 금리수준이 달라질 수 있으므로 담당자와 잘 이야기하는 것이 중요하다.
확대보기(예시) OO 은행의 대출상품 구성(금리 2014년 6월 26일 홈페이지 공시 기준)
대출금리는 신규 또는 잔액 COFIX 기준금리에 가산금리를 더한 변동금리(COFIX기준금리+가산금리=대출금리)와 고정금리가 있는데, 전세대출은 대부분 2년 단위이므로 6개월 기준 변동금리로 대출받아도 금리 위험에 크게 노출되지 않는다. 따라서 지금처럼 저금리 상황하에서 낮은 변동금리를 선택해도 무방하다. (전세보증금이 모자라 고민이라면)
대출을 받았다면 언제까지 얼마씩 상환할 것인지, 또 돈을 모은다면 얼마씩 언제까지 모아 집을 늘리고 장만할 수 있는지 등에 대해 계획을 세워보자. 반드시 그대로 되지는 않겠지만 계획을 세우는 과정에서 얻은 희망은 현재를 견디고 미래를 바꾸는 힘이 될 수 있다.
7보증금을 돌려주지 않는 주인에게 대처하는 방법
계약기간이 끝나 다른 집을 계약하여 이사가야 하는데 새로운 세입자를 구하지 못했다고 보증금을 주지 않는 경우가 종종 발생한다. 이때, 나중에 새로운 세입자를 구하면 보증금을 주겠다는 말만 믿고 이사하지 말고 “임차권 등기명령”을 신청하자. 앞서 ‘전입신고+확정일자+거주’가 충족되어야 우선변제권이 생긴다고 설명하였는데, 만약 그냥 이사를 가버리면 ‘거주’ 요건이 충족되지 않아 우선변제권이 없어진다.
해당 지역의 지방법원을 방문하여 신청하면 되며, 비용은 비싸지 않다. 그러나 등기명령신청서 등의 작성이나 신청 절차가 까다로워 어려움을 겪을 수도 있는데, 법무사의 도움을 받을 수 있지만 다소 비용이 발생한다는 사실은 유의해야 한다.
<신혼부부 집 고르는 체크리스트>
* 이동
(1) 외벌이 : 직장과 가까운가? Yes □, No □
맞벌이 : 살림 및 육아를 더 많이 할 배우자의 직장과 더 가까운가? Yes □, No □
(두 사람의 중간 위치보다, 한 배우자에게 편리하도록 하는 것이 좋습니다.)
(2) 대중교통은 편리한가? Yes □, No □
* 안전과 주변환경
(1) 너무 외지거나 인적이 드물지는 않는가? Yes □, No □
(2) 5층 이하의 저층의 경우, 방범창이 있나? Yes □, No □
(3) 주차장이 있는가? Yes □(실외 주차장 □, 실내 주차장 □), No □
주차가능 면적은 세대 수와 비교해 충분한가? Yes □, No □
(4) 집 근처에 혐오시설이 있는가?(쓰레기장, 고물상, 공장 등) Yes □, No □
(5) 집 근처에 할인마트나 시장 등 쇼핑을 할 수 있는 시설이 있는가? Yes □, No □
(6) 집 근처에 자녀양육/교육을 할 곳이 있는가?(어린이집, 유치원, 학교 등) Yes □, No □
* 쾌적과 편의
(1) 햇빛은 잘 드는가? Yes □, No □
(2) 통풍이 잘 되는가? Yes □, No □
(3) 외풍이 있지는 않나? Yes □, No □
(4) 방충망이 있나? Yes □, No □
(5) 난방시설은 오래되어 낡거나 고장 나지 않았는가? Yes □, No □
기름보일러인가? 가스보일러인가? : 기름 □, 가스 □
(6) 천장이나 벽, 바닥에 물이 샌 흔적이나 곰팡이는 없나? Yes □, No □
(7) 싱크대 시설 및 화장실 배수 등에는 문제가 없나(물이 잘 내려가는지 확인)? Yes □, No □
(8) 세탁기를 놓을 공간, 빨래를 널을 공간이 충분한가? Yes □, No □
(9) 냉장고를 놓을 공간이 있나? Yes □, No □
(10) 다용도실 등 잡다한 물건을 정리할 공간이 있나? Yes □, No □
* 현금과 유동성
(1) 등기서류상, 저당금액이나 보증금이 있는가? Yes □, No □
저당금액 및 보증금의 합이 주택 거래가격의 몇 퍼센트인가? __________%
(2) 전기 및 수도계량기는 별도로 사용하는가? Yes □, No □
(3) 관리비는 어느 정도인가? ____________원 (전기, 수도, 난방비 포함 여부 확인)
(4) 전반적인 평가 상(인테리어 등), 집을 다시 내 놓으면 잘 나갈 것 같은가? Yes □, No □
(가격이 싸고 허름한 곳보다, 다소 가격이 있어도 깔끔한 집이 잘 나가므로 나중에 보증금을 제 때 받기 위해 반드시 고려해야 합니다.)
